“Xóa” chung cư cũ còn lắm gian nan

Thứ Ba, 30.11.2010 | 12:00 (GMT + 7)

(LĐO) - Bên cạnh việc thiếu quỹ nhà tái định cư, cộng với tâm lý người dân muốn tái định cư tại chỗ mà không chịu đến các nơi ở mới xa trung tâm, vì thế mà việc cải tạo, xây dựng chung cư, tập thể cũ lại càng thêm "vướng".

Trong khi đó các doanh nghiệp lại chỉ quan tâm thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao…

Nhiều chung cư cũ đang chờ được cải tạo. Ảnh: Internet

Thiếu quỹ nhà tái định cư

Theo dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ mà Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ, đối với dự án tái định cư (TĐC) tại chỗ, mỗi căn hộ cũ được bồi thường căn hộ mới với diện tích tối đa gấp 1,5 lần. Trường hợp phải bồi thường bằng căn hộ tại địa điểm mới nằm trong cùng một quận, căn hộ mới có diện tích tối đa bằng 2 lần căn cũ. Nếu căn hộ mới nằm khác quận, diện tích tối đa bằng 2,5 lần. Diện tích căn hộ mới không nhỏ hơn 30 m2. Phần chênh lệch diện tích giữa căn hộ cũ và căn hộ mới (nếu có) được thanh toán bằng tiền theo suất đầu tư xây dựng mới của dự án. Đối với căn hộ tầng 1, khi chuyển lên tầng cao hơn, ngoài hệ số diện tích, chủ sở hữu còn được bồi thường bổ sung theo hệ số bằng 1,1 lần diện tích đã bị thu hồi.

Trường hợp nhà ở thấp tầng, nhà phố mà phải di dời thì được bồi thường bằng căn hộ chung cư tại địa điểm cũ nếu dự án có quỹ nhà ở để bố trí TĐC hoặc bằng căn hộ chung cư tại địa điểm mới nếu dự án không có quỹ nhà ở để bố trí TĐC tại địa điểm cũ (sau khi xây dựng lại). Đơn giá bồi thường quyền sử dụng đất, nhà ở cũ và giá mua nhà TĐC được thực hiện theo nguyên tắc sát giá thị trường.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất phương án khuyến khích người dân TĐC tại địa điểm mới. Đây là một cách làm hay bởi doanh nghiệp sẽ có điều kiện để khai thác địa điểm cũ một cách có hiệu quả, thậm chí có thể thay đổi chức năng công trình (từ nhà ở sang văn phòng, khách sạn...) cho phù hợp hơn với tiêu chí kiến trúc - quy hoạch, đặc biệt là với các vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên, khó khăn cơ bản vẫn chưa có cách để giải quyết tận gốc đó là tình trạng thiếu trầm trọng quỹ nhà TĐC.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, Hà Nội hiện đang thiếu hơn 2.500 căn hộ TĐC để thực hiện GPMB. Nhiều dự án nhà ở TĐC, dù chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, vẫn phải đưa dân vào ở do yêu cầu phải bố trí gấp phục vụ GPMB cho các dự án trọng điểm. Thế nên, để tạo lập một quỹ nhà TĐC phục vụ cho các dự án cải tạo chung cư cũ không phải là việc đơn giản, ngày một ngày hai. Trong khi đó, tâm lý chung của người dân là muốn TĐC tại chỗ, gần trung tâm hơn là rời đến nơi ở mới xa hơn lại thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ đời sống. Vì vậy, cũng rất khó để thuyết phục người dân đến nơi ở mới thay vì TĐC tại chỗ.

3 bên cùng phải có trách nhiệm

Bên cạnh việc thiếu quỹ nhà TĐC, tâm lý người dân muốn TĐC tại chỗ mà không chịu đến các nơi ở mới xa trung tâm, vì thế việc cải tạo xây dựng chung cư, tập thể gặp khó khăn. Đặc biệt, các doanh nghiệp thường chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ.

Theo Bộ Xây dựng, đã có một số dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được khởi công. Đó là dự án khu Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ (Hà Nội); cụm chung cư Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt (TP. HCM)… Tuy nhiên, Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân cho biết, tình hình triển khai và kết quả còn hạn chế, vì vậy rất khó đạt được mục tiêu "đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước".

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản  cho rằng, lâu nay vướng mắc lớn nhất trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là thiếu tiền. Người dân không bỏ tiền ra, nhà nước không có tiền để chi cho việc này, doanh nghiệp thì không nhìn thấy lãi thì không đầu tư  tiền để làm?

Theo ông Hà, muốn xây mới được chung cư cũ, tất cả các chủ thể: người dân, nhà nước, doanh nghiệp đều phải có trách nhiệm. Nhà nước tham gia bằng chính sách hoặc có thể bằng tiền. Người dân tham gia bằng cách góp ý vào phương án xây mới nhà chung cư và nếu dự án đó không có lợi nhuận, họ phải đóng góp tiền để cải tạo, xây mới nhà ở của mình. Còn doanh nghiệp cũng thu lãi ở mức vừa phải để chia sẻ với người dân.

Ông Hà nhấn mạnh với những dự án xây mới chung cư mà không cân đối được tài chính (thu không đủ chi) do vị trí chung cư không đẹp, bị hạn chế chiều cao, mật độ dân cư đã quá đông… thì người dân phải đóng góp một phần tài chính vào việc xây lại chung cư.

Lê Thảo